Conviene più comprare casa o andare in affitto?

In questo articolo affrontiamo il dilemma - con fondamenta quasi religiose - su quale sia la scelta migliore tra comprare casa e andare in affitto.

Di recente, siamo stati tormentati in prima persona da questo problema e quindi l'abbiamo esplorato più a fondo. In realtà, noi abbiamo comprato l'appartamento in cui viviamo 7 anni fa, ma abbiamo iniziato a pensare di spostarci. Le domande che ci siamo posti sono state:

1. "Conviene vendere per comprare un altro appartamento?"
2. "Sarebbe meglio vendere tutto e andare in affitto?"
3. "Avrebbe senso mettere questo appartamento in affitto e usare i proventi per pagare un affitto altrove?"

Se la vostra famiglia è come le nostre, anche il solo sentire menzionare la parola "affitto" vi farà immaginare le vostre madri e nonne dire qualcosa del tipo: "compra casa, metti radici", "una casa è il miglior investimento che puoi fare", o magari in un caso come il nostro "Vendi e poi dove vai a vivere? [con aria scioccata come se le uniche alternative fossero vivere sotto un ponte o condividere casa con studenti universitari]". Cerchiamo invece di fare due conti e dare una risposta definitiva a questa domanda.

Nel corso della nostra ricerca, ci siamo imbattuti in un articolo di J.L. Collins titolato "Why your house is a terrible investment" (Perché comprare casa è un investimento terribile). Nell'articolo, l'autore veste i panni di una mente criminale alle prese col creare il peggior investimento possibile.

Spoiler alert… è un investimento immobiliare.

Chiariamo che fare investimenti immobiliari con lo scopo di affittare o rivendere l'immobile può essere un operazione molto lucrativa se fatta bene. Richiede solo molto lavoro a monte. Esplorare il tema, però, non è lo scopo di questo articolo. Invece, focalizziamoci sul comprare casa per se stessi.

Vediamo quali sono le principali argomentazioni delineate da J.L. Collins contro il comprare casa:

• I processi per comprare e vendere casa sono lunghi e onerosi
• Oltre al costo iniziale, ci sono tanti costi di manutenzione e tasse da considerare
• Non si può - in genere - vendere solo parte di una casa come si può fare invece con altri tipi di investimenti - i.e. l'investimento non è liquido.
• Ci si espone alle vicissitudini dell'area in cui si trova la casa, che potrebbe rendere impossibile rivendere o affittare l'immobile. (Per disastri che possono colpire solo lo specifico immobile ci sono assicurazioni, ma se l'economia locale si dissipa buona fortuna a vendere!)
• Anche spostarsi diventa difficile per le stesse ragioni, a meno che non si vogliono spendere soldi per due case allo stesso tempo.
• C'è un oneroso costo d'opportunità perché, pur usando un mutuo, si blocca un bel capitale nel deposito dell'immobile.
• Se mettessimo in vendita o in affitto l'immobile, nella maggior parte dei casi i guadagni sarebbero bassi.
• Con un mutuo, ci stiamo prendendo l'onere di un debito non indifferente sulle spalle per tanti anni.

A questi punti si potrebbe controbattere che:

• Il costo di affittare deve, a ragion di logica, comprendere i costi di manutenzione, le tasse, il mutuo, e anche un profitto per il proprietario di casa, per cui dovremmo spendere necessariamente di più ogni mese rispetto a comprare.
• Comprando, abbiamo comunque un asset e, se mai ce ne andassimo, il livello tipico di affitto dovrebbe generare guadagni più che dignitosi, quantomeno una volta esserci sbarazzati del mutuo.
• La casa è nostra e nessuno ci può cacciare (almeno fintanto che paghiamo mutuo e affitto), mentre da affittuari ci potremmo trovare costretti a spostarci (a meno che non abbiamo molti gatti).
• Avere un mutuo ti dà una leva con cui migliorare i tuoi guadagni sul capitale investito nel deposito e al contempo tenere più basse le uscite mensili.
• La manutenzione sull'immobile non va fatta ogni mese, quindi potremmo investire i soldi dedicati alla manutenzione e ritirare solo quello che serve, quando serve. Così, potenzialmente, potremmo guadagnare di più dal nostro portafoglio.
• Anche un investimento diverso (in borsa, per esempio) può rendere guadagni bassi.

Il costo di affittare deve, a ragion di logica, comprendere i costi di manutenzione, le tasse, il mutuo, e anche un profitto per il proprietario di casa, per cui dovremmo spendere necessariamente di più ogni mese rispetto a comprare.

Anche se la logica vuole che il costo di un affitto includa tutti i costi mensili associati all'immobile, in realtà, ci sono fattori psicologici e di mercato che incidono sull'effettivo costo di affitto. Per cui, potremmo trovare affitti che ci costano meno di comprare casa. Per esempio, per un immobile su cui non c'è mutuo, il costo d'affitto potrebbe essere più basso e garantire comunque al proprietario un profitto superiore rispetto a quando aveva il mutuo. Poi, di nuovo, c'è il costo d'opportunità da considerare.

Ma allora chi ha ragione?

Facciamo due conti

Comprare casa comporta tutto un bagaglio emotivo a cui è difficile dare un valore. Omettiamo questo aspetto e invece focalizziamoci su ciò che possiamo obiettivamente misurare: i soldi. Per farlo, consideriamo i seguenti due scenari:

1. Compriamo casa, mettiamo da parte ogni mese i soldi necessari a pagare mutuo, tasse, i soldi necessari per le spese di manutenzione, e la differenza tra il costo totale di possesso casa e quello che un affitto di un immobile simile ci costerebbe, se acquistare risulta più economico di un affitto. Facciamo anche aumentare il costo di manutenzione in linea con l'inflazione e consideriamo che la differenza tra affitto e costo totale della casa sia riallineata per effetto della stessa. Facciamo così per la durata media di un mutuo in Italia. Alla fine, sommiamo il valore dell'immobile, anche questo aumentato in linea con l'inflazione che ci aspettiamo, e il valore del nostro portafoglio finanziario.
2. Andiamo in affitto e quindi investiamo il deposito che non abbiamo usato per comprare, meno la caparra. Se il costo dell'affitto è inferiore del costo totale mensile per un immobile acquistato, investiamo la differenza. Consideriamo questo investimento per la stessa durata del mutuo nel primo scenario, così da avere un paragone che faccia giustizia ad entrambi i casi.

Di cosa abbiamo bisogno

Per fare i nostri conti, abbiamo bisogno di conoscere il valore di alcune variabili:

• Il costo dell'immobile da comprare nel primo scenario e il costo dell'affitto di un immobile simile per il secondo
• Il tasso d'interesse per un mutuo a tasso fisso per tutti gli anni necessari a ripagare il prestito
• La durata media di un mutuo
• L'ammontare del deposito
• Il tasso d'inflazione
• La percentuale del valore dell'immobile acquistato che ci aspettiamo di spendere in manutenzione ogni anno
• La percentuale del valore dell'immobile acquistato che ci aspettiamo di spendere in tasse ogni anno
• Il costo, come percentuale del valore dell'immobile, dell'acquisto dell'immobile
• I costi di assicurazioni sulla vita (per ripagare il mutuo in caso di morte), assicurazione sulla casa contro catastrofi, etc.
• I guadagni che ci possiamo aspettare dai nostri investimenti in altri asset

I dati che useremo, da immobiliare.it, sono una media per la provincia di Caserta che è una zona di importanza secondaria ma comoda per raggiungere sia Napoli sia Roma. Ci pare quindi adatta come rappresentazione della situazione nella media nazionale. Comunque, la scelta del comune non impatta sul risultato finale, ma sono altri fattori, come vederemo. Venendo al punto:

• Il prezzo di un immobile è di 1.519 €/m² mentre l'affitto di 6,40 €/m² al mese. Per un immobile di 100m², per semplicità, otteniamo quindi un prezzo d'acquisto di 151,900€ e affitto di 640€ al mese.
• Un mutuo a tasso fisso, secondo vari servizi online, ci costerebbe circa l'1,15% annuo d'interessi.
• La durata media di un mutuo sembra essere 25 anni in Italia.
• Il deposito o caparra, si aggira tra il 10-20%. Utilizziamo un 15% come valore medio.
• L'obiettivo d'inflazione della BCE è per un valore inferiore ma prossimo al 2% annuo. Secondo varie fonti, i dati recenti riportano inflazione allo 1,7%. Questo è il dato che useremo.
• Le spese di manutenzione sono abbastanza difficili da calcolare perché dipendono dallo stato dell'immobile al momento d'acquisto. Diciamo che si aggirino attorno all'1% del valore della casa per semplicità, che non è irrealistico (per casa nostra è molto vicino, per esempio).
• Le tasse sull'immobile pure sono difficili da stimare perché dipendono dal valore catastale dell'immobile piuttosto che dal prezzo d'acquisto. Mettendo insieme dati da varie fonti, per un appartamento di 100m² dovremmo spendere circa l'1% del valore dell'immobile.
• Per le assicurazioni, diciamo di avere polizze per il costo dello 0.5% del prezzo dell'immobile e che anche questo costo salga in linea con l'inflazione.
• Pre i guadagni che ci possiamo aspettare dai nostri investimenti in altri asset, secondo una ricerca di MSCI potremmo aspettarci un minimo del 6% annuale su un indice mondo azionario globale. Usiamo questo valore.

I risultati

Ora, con questi dati potremmo creare un complesso foglio di calcolo per ottenere un risultato più o meno accurato, ma per fortuna ci hanno già pensato quelli del New York Times! La cosa migliore del loro calcolatore è che focalizzano l'attenzione su quanto debba costare un affitto mensile per essere più conveniente di comprare casa.

Inserendo i nostri dati, ecco il risultato:

Quindi - dice il tool - se potessimo spendere 521€ al mese o meno per affittare, converrebbe di più che comprare casa. Ecco qua! Esattamente quello che volevamo sapere.

Come potete vedere dall'immagine, il costo d'opportunità di affittare è molto più basso che per comprare, compensando per la mancata equity (il valore) della casa in nostro possesso una volta finito di pagare il mutuo.

N.B.: secondo i dati di immobiliare.it, i prezzi degli immobili sono scesi dal 2013 ad oggi in tutte le regioni italiane! Solo in alcune regioni i prezzi sono tornati a risalire di recente ma sono lontani dal prezzo del 2013. Quindi, ipotizziamo anche questo scenario. Di quanto sono scesi? Facendo un conto su un foglio di calcolo otteniamo un bel -4% annuo! 😱 (la formula che ho usato su Google Sheets/Excel: RATE(2021-2013, 0, -1595, 1178), usando i dati per la provincia di Caserta.)

In questo caso, invece, più è alto il prezzo della casa, più lo è il costo di comprare perché perdiamo valore nell'immobile più velocemente.

In conclusione

Dati alla mano, vediamo che non c'è una netta distinzione tra comprare e affittare, ma in realtà tutto dipende da quanto andremmo a pagare d'affitto per una casa simile a quella che potremmo comprare. Da varie prove che abbiamo fatto, ne emerge anche che il deposito incide molto sul risultato finale: più è alto, più non conviene comprare. Infine, chiaramente, il tutto dipende anche dal tasso d'interesse che pagheremmo di mutuo contro i guadagni che ci aspettiamo di fare investendo il capitale in borsa.

Per esempio, provando ad inserire i dati per i costi medi di affittare e comprare un appartamento simile al nostro a Londra, i dati che otteniamo ci dicono che convenga di più affittare che comprare. Non vi resta, perciò, che provare con i vostri dati e vedere cosa convenga di più per voi! (Mi raccomando, lasciateci un commento per farci sapere che risultato ottenete!)

Continuando sul tema dell'acquisto di casa, nel prossimo articolo parleremo di se convenga ripagare prima un mutuo esistente o meno. Se avete già un mutuo sulle spalle, l'argomento potrebbe interessarvi.